Nel 2010 ho acquistato un immobile nel Comune A, in comunione legale con mia moglie. Al rogito ero il solo acquirente e ho dichiarato di voler adibire l’immobile ad abitazione principale, come poi fatto entro il termine di 18 mesi. Ora vorremmo acquistare un altro appartamento nel comune B.

Per fruire dei benefici prima casa anche per questo immobile, intenderemmo: sciogliere la comunione legale e attribuire a me la proprietà esclusiva dell’appartamento nel Comune A; far acquistare a mia moglie solo l’appartamento nel comune B, ove poi trasferirà la residenza entro 18 mesi. Vorrei sapere se la procedura descritta consentirebbe a mia moglie di avere i benefici “prima casa” per l’immobile nel Comune B; e se mia moglie potrebbe beneficiare del credito d’imposta ex legge 448/98 per avermi ceduto la sua quota di prima casa allo scioglimento della comunione. Se cosi non fosse, ci sarebbe disparità di trattamento tra chi vende una quota di immobile (e ha il credito per il riacquisto) e chi cede la quota di comunione legale.

Acquisto prima casa in separazione dei beni

separazione dei beni e agevolazioni prima casaSe avviene prima lo scioglimento della comunione e poi il trasferimento al marito del 50% della proprietà della moglie, quest’ultima può sicuramente fruire delle agevolazioni prima casa e del credito d’imposta per il riacquisto.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, cioè Iva al 4% e imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro ciascuna, ovvero, per l’acquisto non da impresa, imposta di registro al 2% e ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro ciascuna, si applicano a condizione che nell’atto di compravendita l’acquirente dichiari: di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un’altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In particolare, l’immobile dev’essere ubicato: nel Comune di residenza dell’acquirente, ovvero in quello in cui, entro 18 mesi, l’acquirente stabilirà la propria residenza.

Pertanto, dopo lo scioglimento della comunione e l’intera attribuzione al marito della casa posseduta in comunione legale, la moglie sicuramente ha diritto alle agevolazioni prima casa sul riacquisto e anche al credito d’imposta.

Credito d’imposta riacquisto prima casa

In particolare, in caso di vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni e successivo riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di una nuova “prima casa”, spetta un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva versata in relazione al precedente acquisto agevolato. Il credito d’imposta compete, al momento del riacquisto della “prima casa”, in misura pari all’imposta di registro, ovvero all’Iva assolta in occasione dell’acquisto dell’abitazione alienata al massimo da un anno e, comunque, non può superare l’importo dell’imposta dovuta ai fini dell’acquisto della nuova abitazione.

Tale credito, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, può su opzione del contribuente,  essere portato in diminuzione: dall’imposta di registro (e non anche dell’Iva) dovuta sull’atto di acquisto agevolato; dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Può, infine, essere
utilizzato in compensazione. Il beneficio fiscale, invece, non può essere impiegato in compensazione con l’Iva dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione (nel caso di specie, si applica proprio l’Iva). Questa dovrà essere corrisposta al venditore comunque per l’intero importo indicato sulla fattura per la costruzione o la cessione dell’immobile, in virtù della normativa comunitaria che dispone l’impossibilità di corrispondere un ammontare minore a quello risultante dall’applicazione dell’aliquota propria dell’operazione soggetta a tassazione.