mancato-incasso-affitto-immobile-commercialeI canoni di fitto non riscossi, quando riguardano immobili ad uso abitativo, non concorrono alla formazione del reddito dal momento in cui viene definito il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni non riscossi spetta un credito di imposta di pari importo.
Tale regola, che si applica ai soli canoni di locazione ad uso abitativo di immobili risulta applicabile sia per i soggetti IRPEF, sia per le società e gli enti soggetti all’IRES.
Tale circostanza non è prevista per gli immobili strumentali, come è stato recentemente confermato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate 11.5.2014, n. 11/E.

Canoni non riscossi e immobili strumentali
Il locatore che concede in locazione un immobile strumentale (opifici – D/1, uffici – A/10, ecc.) non beneficia dello stesso regime di favore previsto per gli immobili ad uso abitativo, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche in presenza di una sentenza di sfratto.
Questo principio è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate e dalla Corte Costituzionale con la sentenza 26.07.2000 n. 326, con la quale ha stabilito che i canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta dovuto un canone locativo. Le imposte non sono dovute quando il contratto di locazione è cessato per qualsivoglia causa di risoluzione contrattuale.

Le locazioni poste in essere da imprese
Le conseguenze reddituali dei canoni locativi possono essere differenti a seconda che la locazione sia posta in essere da un soggetto esercente un’attività commerciale ovvero da un soggetto privato. Mentre, infatti, nel primo caso emerge in capo al locatore un reddito di impresa, nella seconda situazione si configura un reddito di natura fondiaria.
I redditi fondiari contribuiscono alla formazione del reddito complessivo, a prescindere dalla percezione, nel periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.
Come si è visto, per i soli immobili abitativi opera una deroga alle regole generali, secondo la quale i redditi corrispondenti ai canoni non riscossi non concorrono all’imponibile se lo stato di morosità del conduttore risulta da un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto concluso.
Le imposte versate su canoni che la suddetta procedura abbia accertato non essere stati riscossi danno diritto al credito di imposta di pari ammontare.
Resta comunque per fermo l’obbligo di dichiarare il reddito fondiario in base alla rendita catastale.
Il calcolo del credito per le imposte già assolte deve essere effettuato ricalcolando le imposte risultanti da ogni dichiarazione dei redditi presentata negli anni precedenti, procedendo alla eliminazione del reddito derivante dal canone di locazione dichiarato; dovrà essere rideterminata per ogni anno l’imposta complessiva, in base alle regole vigenti in ogni periodo.

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One Response to Il mancato incasso dei canoni di locazione da parte di società

  1. Silvia scrive:

    Devo compilare un contratto di affitto per una Sas che prenderà in affitto un immobile di proprietà di una Spa che paga un leasing su quello stesso immobile. La visura catastale indica come proprietaria la società di leasing. Chi è il locatore? La Spa o la società di leasing o entrambe? Ho inserito i dati nel sito dell’agenzia delle entrate per registrare il contratto, nel quale ho indicato come locatore la spa, ma la procedura, pur confermando la correttezza dei singoli quadri A B C, al momento dell’ invio, mi segnala “errore interno” e non capisco a cosa si riferisca. Qualcuno mi sa dire cosa posso aver sbagliato? Grazie.

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