È la classificazione catastale la bussola per individuare il trattamento Iva delle cessioni di immobili. Questo criterio, in via di principio vale anche nel caso della vendita di fabbricati destinati alla demolizione per il successivo sfruttamento edificatorio del suolo, che ai fini di altri tributi, possono dare luogo alla riqualificazione dell’oggetto, anche se bisogna fare attenzione alle circostante concrete.

I segnali di risveglio del mercato, per lo meno in termini di numero delle transazioni, dopo una crisi quasi decennale, offrono spunto per rivedere la disciplina contenuta nel dpr n. 633/72, caratterizzata dal regime di esenzione, ma con significative eccezioni.

Cessioni di fabbricati abitativi

cessione immobile iva o registroPer le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa, la regola dell’esenzione ammette eccezioni molto selettive.

Il n. 8-bis dell’art. 10 dichiara esenti le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (classificati o classificabili in catasto nelle categorie da A1 ad A11, eccettuata la A10, fatta eccezione per:

  1. Le cessioni poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che hanno costruito il fabbricato, oppure lo hanno ripristinato in esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica;
  2. Le cessioni poste in essere dalle stesse imprese di cui al punto 1 dopo il termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta;
  3. Le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal dm 22 aprile 2008, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta.

 

La sola ipotesi di imponibilità obbligatoria è dunque la prima, poiché nelle altre due l’applicazione dell’imposta (in luogo del regime di esenzione) dipende dalla volontà del cedente.

In tutti i casi in cui l’imposta è applicata non per obbligo, ma per opzione del venditore, se l’acquirente è un soggetto passivo scatta il meccanismo dell’inversione contabile, per cui sarà lo steso cessionario ad assolvere il tributo integrando la fattura del fornitore, secondo le disposizione dell’art. 17, sesto comma, lettera a-bis.

Se l’operazione è imponibile, l’Iva è dovuta:

  • nella misura del 4%, in presenza dei requisiti prima casa;
  • nella misura del 10% per le cessioni di abitazioni non di lusso in difetto dei requisiti prima casa, nonché per le cessioni di fabbricati sottoposti a interventi di recupero effettuate dalla stessa impresa di ripristino;
  • nella misura ordinaria 22%, per le cessioni di abitazioni di lusso (si considerano tali quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8, e A9.

L’imposta di registro

Per gli atti di cessione di fabbricati abitativi vige, ai fini dell’imposta di registro, il principio di alternatività con l’Iva. Fermo restando l’obbligo di registrazione in termine fisso, infatti:

  • se la cessione è esente dall’Iva, sono dovute l’imposta proporzionale di registro (del 9%, ridotta al 2% per la prima casa), nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
  • se la cessione è imponibile all’Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

 

Tralasciando l’aspetto della detraibilità o meno dell’Iva per il cessionario, dunque, la tassazione con imposta di registro è più leggera. Bisogna poi ricordare che mentre ai fini Iva la base imponibile è il corrispettivo pattuito, ai fini dell’imposta di registro è il maggior importo fra il prezzo pattuito e il valore venale del bene, ma se l’acquirente è una persona fisica che acquista a titolo privato è possibile optare per il sistema prezzo-valore, ossia assumere quale base imponibile il valore catastale del fabbricato ed inibire così al fisco il potere di rettifica (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005).