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Diritto di abitazione casa pignorata. Come funziona?

Una casistica spesso ricorrente sugli immobili, è sulla presenza di un pignoramento sullo stesso e della possibilità da parte del proprietario (e debitore di una somma per il quale è scattato il pignoramento) di poter o meno abitarvi gratuitamente. Se da un lato, infatti, vi sono riferimenti ben precisi del codice civile che stabiliscono l’obbligo del pagamento di una somma da parte del debitore sull’immobile oggetto del pignoramento, da un altro lato vi sono anche delle recenti sentenze che stabiliscono diversamente.

Diritto di abitazione casa pignorata

In tema di pignoramento di undiritto di abitazione casa pignorata immobile, possiamo considerare in prima battuta il contenuto dell’articolo 2912 del codice civile, che definisce tale fase come primo avvio del procedimento di esecuzione forzata con un’azione di pignoramento che comprende accessori, pertinenze e frutti della cosa pignorata.

Secondo questo primo riferimento di legge, il pignoramento è esteso anche ad un bene come l’immobile e può prevedere la possibilità per il debitore di poter esercitare il diritto di abitazione  con il pagamento di una somma di un bene ormai non più suo.

Niente canone di locazione se autorizzato dal Giudice

Sul tema alquanto complesso del pignoramento dell’immobile e di eventuali diritti da parte del debitore, si sono poi pronunciate anche diverse sentenze, aggiungendo degli elementi discordanti su tale procedimento. La sentenza numero 2690 del 2014 del Tribunale di Taranto, ad esempio, prevede che nel caso di un pignoramento di un immobile di proprietà del debitore, non si è tenuti al pagamento di nessun canone di locazione per l’occupazione, laddove il tutto sia stato autorizzato dallo stesso Giudice.

Pignoramento immobile, utili chiarimenti in materia

In pratica, con questa nuova sentenza del Tribunale di Taranto, si pone una ulteriore precisazione rispetto a quanto indicato dal codice civile, stabilendo due importanti elementi:

  • Una tutela del creditore nel caso di canoni di locazione prima del pignoramento riscossi dal debitore e che rientrano nella fattispecie dei frutti dell’immobile pignorato.
  • Possibilità per il debitore di restare nell’immobile fino alla vendita coattiva del bene pignorato, laddove si tratti di abitazione principale.

Vi ricordiamo, infine, che per un pignoramento in ambito immobiliare, entra in gioco anche quanto definito dal codice civile, con le suddette modalità:

  • Notifica al debitore e trascrizione in forma scritta dei beni e dei diritti immobiliari da sottoporre a pignoramento (articolo 555 del codice civile).
  • Il creditore può avanzare una richiesta di pignoramento anche sui mobili presenti nell’immobile (articolo 556 del codice civile).
  • Il debitore può essere nominato custode dei beni pignorati, pertinenze e frutti (senza ottenere in cambio nessun compenso) ed essere il responsabile del corretto mantenimento degli stessi (articolo 559 del codice civile).
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Affitto come tutelarsi?

affitto-come-tutelarsiSulla base di ultime riforme avviate dal Fisco, si è sempre più tutelati contro gli affitti in nero e nell’accedere a delle detrazioni fiscali per la successiva attivazione di un contratto regolare. Inoltre, esistono formule come i contratti a canone libero o concordato molto più convenienti per regolarizzare gli accordi con la formula scritta sull’affitto.

Quali sono i principali casi di contratti di affitto in nero?

Una maggiore tutela sull’inquilino contro gli affitti in nero, ad esempio, è stabilito dal D.Lgs n.23 del 2011, che prevede di poter denunciare il proprietario dell’immobile dalla richiesta di un canone di locazione senza regolare contratto e ottenere l’accesso anche ad un regime fiscale più agevole. In tali casi, l’inquilino deve produrre prova dell’occupazione dell’immobile a titolo di affitto, ad esempio, dimostrando la presenza di regolari pagamenti.

In altri casi, può essere presente tra le parti la sottoscrizione di un regolare contratto di affitto non registrato all’Agenzia delle Entrate o di accordi solo verbali sulla presenza di un affitto tra le parti. Anche tali casistiche, rientrano tra gli affitti in nero, poichè è obbligatoria sempre la forma scritta del contratto per la relativa validità.

Formule convenienti per regolarizzare un contratto di affitto

Laddove la prova dell’inquilino sull’assenza di un contratto regolare o accordi solo verbali per l’occupazione di un immobile a titolo di affitto, sia accolta, scatta il passaggio ad un contratto di locazione con un regime fiscale più agevole per lo stesso inquilino e una serie di sanzioni per il proprietario dell’immobile.

Quest’ultimo, infatti, non solo è tenuto alla redazione e alla registrazione di un contratto, ma anche al pagamento di imposte di registro e di un Irpef in sede di dichiarazione dei redditi proporzionale al canone di locazione percepito e fonte di reddito.

Tuttavia, nel corso degli ultimi anni, sono state approvate diverse formule di affitto che rendono molto conveniente la registrazione dei contratti tra proprietari ed inquilini, come l’accesso a detrazioni fiscali per alcune formule contrattuali, evitando il ricorso a tali contratti in nero. Ad esempio esiste il contratto a canone libero, anche noto come 4+4, in cui viene stabilito dalle parti un canone per tutta la durata della locazione e una durata minima del contratto di almeno quattro anni.

In alternativa, vi è il contratto a canone concordato, anche noto come 3+2, in cui il canone è definito da accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini e con all’attivo dei maggiori incentivi fiscali rispetto alla precedente formula.

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Chi deve registrare il contratto di affitto?

Secondo ultime modifiche normative del Ddl di stabilità 2016, sono ampliate le responsabilità in materia di contratti di affitto di un immobile, con nuove e maggiori responsabilità per la figura del locatore sul rispetto dei termini previsti dalla legge, sulle comunicazioni della registrazione e sulla richiesta di un canone equo e analogo a quanto stabilito formalmente per iscritto (pena la nullità del contratto di affitto firmato tra le parti). Ma chi deve registrare il contratto di affitto?

Chi deve registrare il contratto di affitto: locatore o conduttore?

Il riferimento alle nuove prchi deve registrare il contratto di affittooposte sugli affitti e sugli obblighi di registrazione dei contratti per la locazione a terzi del proprio immobile, prevede un obbligo da parte del locatore di provvedere a tale fase entro il termine massimo di 30 giorni.

Se infatti esistevano già dei riferimenti di legge che prevedevano la registrazione di un qualsiasi contratto di affitto entro i 30 giorni (ad eccezione di contratti transitori con durata inferiore al mese) il nuovo disegno di legge tende ad intervenire in modo più incisivo, con un obbligo che tende ad essere rapportato soprattutto nella figura del locatore.

Inoltre, lo stesso locatore è tenuto ad eseguire anche un ulteriore adempimento per una corretta locazione del proprio immobile, ossia di comunicazione della registrazione del contratto di affitto sia alla figura del locatario e sia all’amministratore di condominio (se presente nello stabile).

Tra le nuove proposte in materia di affitti inserite dal nuovo anno nella legge di stabilità, anche delle maggiori misure sugli importi dei canoni di locazione e la validità del contratto. E dove a seguito di pagamenti di canoni maggiori rispetto a quelli stabiliti formalmente nel contratto di locazione, si prevede una azione di nullità del relativo contratto.

Può essere tra l’altro eseguita un’azione legale per ottenere la restituzione delle somme da parte dello stesso locatario dell’immobile, entro un termine massimo di sei mesi.

Alla luce delle nuove modifiche della legge di stabilità sui contratti di locazione, attenzione, quindi, a tre fattori chiave:

  • E il locatore ad essere il principale responsabile della registrazione del contratto di affitto di un immobile entro il termine di 30 giorni.
  • E’ il locatore ad essere il principale responsabile della comunicazione della corretta registrazione entro 60 giorni a locatario e amministratore dello stabile.
  • E’ il locatario che può proporre l’annullamento del contratto di affitto, laddove sia richiesto un canone diverso da quello indicato formalmente tra le parti. Vedi: Come disdire un contratto di affitto
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