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Archives for Immobili

Separazione dei beni e agevolazioni prima casa

Nel 2010 ho acquistato un immobile nel Comune A, in comunione legale con mia moglie. Al rogito ero il solo acquirente e ho dichiarato di voler adibire l’immobile ad abitazione principale, come poi fatto entro il termine di 18 mesi. Ora vorremmo acquistare un altro appartamento nel comune B.

Per fruire dei benefici prima casa anche per questo immobile, intenderemmo: sciogliere la comunione legale e attribuire a me la proprietà esclusiva dell’appartamento nel Comune A; far acquistare a mia moglie solo l’appartamento nel comune B, ove poi trasferirà la residenza entro 18 mesi. Vorrei sapere se la procedura descritta consentirebbe a mia moglie di avere i benefici “prima casa” per l’immobile nel Comune B; e se mia moglie potrebbe beneficiare del credito d’imposta ex legge 448/98 per avermi ceduto la sua quota di prima casa allo scioglimento della comunione. Se cosi non fosse, ci sarebbe disparità di trattamento tra chi vende una quota di immobile (e ha il credito per il riacquisto) e chi cede la quota di comunione legale.

Acquisto prima casa in separazione dei beni

separazione dei beni e agevolazioni prima casaSe avviene prima lo scioglimento della comunione e poi il trasferimento al marito del 50% della proprietà della moglie, quest’ultima può sicuramente fruire delle agevolazioni prima casa e del credito d’imposta per il riacquisto.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, cioè Iva al 4% e imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro ciascuna, ovvero, per l’acquisto non da impresa, imposta di registro al 2% e ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro ciascuna, si applicano a condizione che nell’atto di compravendita l’acquirente dichiari: di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un’altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In particolare, l’immobile dev’essere ubicato: nel Comune di residenza dell’acquirente, ovvero in quello in cui, entro 18 mesi, l’acquirente stabilirà la propria residenza.

Pertanto, dopo lo scioglimento della comunione e l’intera attribuzione al marito della casa posseduta in comunione legale, la moglie sicuramente ha diritto alle agevolazioni prima casa sul riacquisto e anche al credito d’imposta.

Credito d’imposta riacquisto prima casa

In particolare, in caso di vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni e successivo riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di una nuova “prima casa”, spetta un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva versata in relazione al precedente acquisto agevolato. Il credito d’imposta compete, al momento del riacquisto della “prima casa”, in misura pari all’imposta di registro, ovvero all’Iva assolta in occasione dell’acquisto dell’abitazione alienata al massimo da un anno e, comunque, non può superare l’importo dell’imposta dovuta ai fini dell’acquisto della nuova abitazione.

Tale credito, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, può su opzione del contribuente,  essere portato in diminuzione: dall’imposta di registro (e non anche dell’Iva) dovuta sull’atto di acquisto agevolato; dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Può, infine, essere
utilizzato in compensazione. Il beneficio fiscale, invece, non può essere impiegato in compensazione con l’Iva dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione (nel caso di specie, si applica proprio l’Iva). Questa dovrà essere corrisposta al venditore comunque per l’intero importo indicato sulla fattura per la costruzione o la cessione dell’immobile, in virtù della normativa comunitaria che dispone l’impossibilità di corrispondere un ammontare minore a quello risultante dall’applicazione dell’aliquota propria dell’operazione soggetta a tassazione.

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Cessione di fabbricati strumentali: esenti o soggette ad Iva?

Anche la cessione di fabbricati strumentali per natura, cioè quelli classificati in catasto nelle categorie B, C, D, E e A10, sono esenti dall’Iva ai sensi del n. 8-ter) dell’art. 10, a eccezione delle cessioni realizzate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui al citato art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del dpr n. 380/2001 entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e delle cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Cessione fabbricati strumentali

cessione fabbricati strumentaliIn sostanza, le cessioni di fabbricati strumentali per natura:

  1. sono obbligatoriamente imponibile se poste in essere dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
  2. sono esenti in tutti gli altri casi, fatta salva la facoltà per il cedente di optare per l’imponibilità.

 

Pertanto, fatta eccezione per l’ipotesi di imponibilità obbligatoria di cui al punto 1, in tutti gli altri casi il venditore, chiunque esso sia, può scegliere incondizionatamente se applicare l’imposta oppure il trattamento di esenzione.

Come già detto a proposito delle cessioni di fabbricati abitativi, quando l’imponibilità consegue all’opzione del cedente, se il cessionario è un soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile.

Sulle cessioni in esame, l’Iva è dovuta con l’aliquota:

    • del 10%, se il fabbricato è porzione di un edificio Tupini e il cedente è la stessa impresa costruttrice;
    • del 10%, se il fabbricato ha formato oggetto di recupero edilizio ed è ceduto dalla stessa impresa di ripristino;
    • del 22% negli altri casi.

 

Imposta di registro immobile strumentale

Le cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate da soggetti passivi dell’Iva sono soggette all’imposta di registro in misura fissa, indipendentemente dal trattamento applicato ai fini Iva: gli atti di cessione in esame, quindi, pur restando soggetti a registrazione in termine fisso, scontano solo l’imposta fissa di 200 euro, tanto se imponibili quanto se esenti agli effetti dell’Iva.

Di contro, queste stesse cessioni, sia imponibili sia esenti, debbono scontare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, rispettivamente del 3% e dell’1%.
Le imposte ipocatastali sono ridotte alla metà e dunque, rispettivamente, all’1,5% e allo 0,50% se è parte nell’atto un fondo immobiliare chiuso.

Dette imposte sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna) sulle cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari, in esecuzione del diritto di riscatto da parte del conduttore dell’immobile, ovvero sulle cessioni di immobili rinvenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempimento del conduttore.

Con la circolare n. 12 del 12/03/2010, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che le cessioni di fabbricati strumentali per natura non ancora ultimati (obbligatoriamente imponibili a Iva, al pari della analoghe cessioni di fabbricati abitativi), non sono soggette all’applicazione delle imposte ipocatastali proporzionali.

Per le cessioni di fabbricati strumentali assoggettate in ogni caso all’imposta di registro fissa e alle imposte ipocatastali del 4%, la convenienza fra l’esenzione e l’imponibilità a Iva dipende dunque esclusivamente dai riflessi che ne derivano sul versante dell’Iva.

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Cessione immobile: Iva o registro?

È la classificazione catastale la bussola per individuare il trattamento Iva delle cessioni di immobili. Questo criterio, in via di principio vale anche nel caso della vendita di fabbricati destinati alla demolizione per il successivo sfruttamento edificatorio del suolo, che ai fini di altri tributi, possono dare luogo alla riqualificazione dell’oggetto, anche se bisogna fare attenzione alle circostante concrete.

I segnali di risveglio del mercato, per lo meno in termini di numero delle transazioni, dopo una crisi quasi decennale, offrono spunto per rivedere la disciplina contenuta nel dpr n. 633/72, caratterizzata dal regime di esenzione, ma con significative eccezioni.

Cessioni di fabbricati abitativi

cessione immobile iva o registroPer le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa, la regola dell’esenzione ammette eccezioni molto selettive.

Il n. 8-bis dell’art. 10 dichiara esenti le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (classificati o classificabili in catasto nelle categorie da A1 ad A11, eccettuata la A10, fatta eccezione per:

  1. Le cessioni poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che hanno costruito il fabbricato, oppure lo hanno ripristinato in esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica;
  2. Le cessioni poste in essere dalle stesse imprese di cui al punto 1 dopo il termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta;
  3. Le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal dm 22 aprile 2008, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta.

 

La sola ipotesi di imponibilità obbligatoria è dunque la prima, poiché nelle altre due l’applicazione dell’imposta (in luogo del regime di esenzione) dipende dalla volontà del cedente.

In tutti i casi in cui l’imposta è applicata non per obbligo, ma per opzione del venditore, se l’acquirente è un soggetto passivo scatta il meccanismo dell’inversione contabile, per cui sarà lo steso cessionario ad assolvere il tributo integrando la fattura del fornitore, secondo le disposizione dell’art. 17, sesto comma, lettera a-bis.

Se l’operazione è imponibile, l’Iva è dovuta:

  • nella misura del 4%, in presenza dei requisiti prima casa;
  • nella misura del 10% per le cessioni di abitazioni non di lusso in difetto dei requisiti prima casa, nonché per le cessioni di fabbricati sottoposti a interventi di recupero effettuate dalla stessa impresa di ripristino;
  • nella misura ordinaria 22%, per le cessioni di abitazioni di lusso (si considerano tali quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8, e A9.

L’imposta di registro

Per gli atti di cessione di fabbricati abitativi vige, ai fini dell’imposta di registro, il principio di alternatività con l’Iva. Fermo restando l’obbligo di registrazione in termine fisso, infatti:

  • se la cessione è esente dall’Iva, sono dovute l’imposta proporzionale di registro (del 9%, ridotta al 2% per la prima casa), nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
  • se la cessione è imponibile all’Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

 

Tralasciando l’aspetto della detraibilità o meno dell’Iva per il cessionario, dunque, la tassazione con imposta di registro è più leggera. Bisogna poi ricordare che mentre ai fini Iva la base imponibile è il corrispettivo pattuito, ai fini dell’imposta di registro è il maggior importo fra il prezzo pattuito e il valore venale del bene, ma se l’acquirente è una persona fisica che acquista a titolo privato è possibile optare per il sistema prezzo-valore, ossia assumere quale base imponibile il valore catastale del fabbricato ed inibire così al fisco il potere di rettifica (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005).

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