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Archives for Immobili

Cessione di fabbricati strumentali: esenti o soggette ad Iva?

Anche la cessione di fabbricati strumentali per natura, cioè quelli classificati in catasto nelle categorie B, C, D, E e A10, sono esenti dall’Iva ai sensi del n. 8-ter) dell’art. 10, a eccezione delle cessioni realizzate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui al citato art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del dpr n. 380/2001 entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e delle cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Cessione fabbricati strumentali

cessione fabbricati strumentaliIn sostanza, le cessioni di fabbricati strumentali per natura:

  1. sono obbligatoriamente imponibile se poste in essere dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
  2. sono esenti in tutti gli altri casi, fatta salva la facoltà per il cedente di optare per l’imponibilità.

 

Pertanto, fatta eccezione per l’ipotesi di imponibilità obbligatoria di cui al punto 1, in tutti gli altri casi il venditore, chiunque esso sia, può scegliere incondizionatamente se applicare l’imposta oppure il trattamento di esenzione.

Come già detto a proposito delle cessioni di fabbricati abitativi, quando l’imponibilità consegue all’opzione del cedente, se il cessionario è un soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile.

Sulle cessioni in esame, l’Iva è dovuta con l’aliquota:

    • del 10%, se il fabbricato è porzione di un edificio Tupini e il cedente è la stessa impresa costruttrice;
    • del 10%, se il fabbricato ha formato oggetto di recupero edilizio ed è ceduto dalla stessa impresa di ripristino;
    • del 22% negli altri casi.

 

Imposta di registro immobile strumentale

Le cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate da soggetti passivi dell’Iva sono soggette all’imposta di registro in misura fissa, indipendentemente dal trattamento applicato ai fini Iva: gli atti di cessione in esame, quindi, pur restando soggetti a registrazione in termine fisso, scontano solo l’imposta fissa di 200 euro, tanto se imponibili quanto se esenti agli effetti dell’Iva.

Di contro, queste stesse cessioni, sia imponibili sia esenti, debbono scontare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, rispettivamente del 3% e dell’1%.
Le imposte ipocatastali sono ridotte alla metà e dunque, rispettivamente, all’1,5% e allo 0,50% se è parte nell’atto un fondo immobiliare chiuso.

Dette imposte sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna) sulle cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari, in esecuzione del diritto di riscatto da parte del conduttore dell’immobile, ovvero sulle cessioni di immobili rinvenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempimento del conduttore.

Con la circolare n. 12 del 12/03/2010, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che le cessioni di fabbricati strumentali per natura non ancora ultimati (obbligatoriamente imponibili a Iva, al pari della analoghe cessioni di fabbricati abitativi), non sono soggette all’applicazione delle imposte ipocatastali proporzionali.

Per le cessioni di fabbricati strumentali assoggettate in ogni caso all’imposta di registro fissa e alle imposte ipocatastali del 4%, la convenienza fra l’esenzione e l’imponibilità a Iva dipende dunque esclusivamente dai riflessi che ne derivano sul versante dell’Iva.

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Cessione immobile: Iva o registro?

È la classificazione catastale la bussola per individuare il trattamento Iva delle cessioni di immobili. Questo criterio, in via di principio vale anche nel caso della vendita di fabbricati destinati alla demolizione per il successivo sfruttamento edificatorio del suolo, che ai fini di altri tributi, possono dare luogo alla riqualificazione dell’oggetto, anche se bisogna fare attenzione alle circostante concrete.

I segnali di risveglio del mercato, per lo meno in termini di numero delle transazioni, dopo una crisi quasi decennale, offrono spunto per rivedere la disciplina contenuta nel dpr n. 633/72, caratterizzata dal regime di esenzione, ma con significative eccezioni.

Cessioni di fabbricati abitativi

cessione immobile iva o registroPer le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa, la regola dell’esenzione ammette eccezioni molto selettive.

Il n. 8-bis dell’art. 10 dichiara esenti le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (classificati o classificabili in catasto nelle categorie da A1 ad A11, eccettuata la A10, fatta eccezione per:

  1. Le cessioni poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che hanno costruito il fabbricato, oppure lo hanno ripristinato in esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica;
  2. Le cessioni poste in essere dalle stesse imprese di cui al punto 1 dopo il termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta;
  3. Le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal dm 22 aprile 2008, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta.

 

La sola ipotesi di imponibilità obbligatoria è dunque la prima, poiché nelle altre due l’applicazione dell’imposta (in luogo del regime di esenzione) dipende dalla volontà del cedente.

In tutti i casi in cui l’imposta è applicata non per obbligo, ma per opzione del venditore, se l’acquirente è un soggetto passivo scatta il meccanismo dell’inversione contabile, per cui sarà lo steso cessionario ad assolvere il tributo integrando la fattura del fornitore, secondo le disposizione dell’art. 17, sesto comma, lettera a-bis.

Se l’operazione è imponibile, l’Iva è dovuta:

  • nella misura del 4%, in presenza dei requisiti prima casa;
  • nella misura del 10% per le cessioni di abitazioni non di lusso in difetto dei requisiti prima casa, nonché per le cessioni di fabbricati sottoposti a interventi di recupero effettuate dalla stessa impresa di ripristino;
  • nella misura ordinaria 22%, per le cessioni di abitazioni di lusso (si considerano tali quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8, e A9.

L’imposta di registro

Per gli atti di cessione di fabbricati abitativi vige, ai fini dell’imposta di registro, il principio di alternatività con l’Iva. Fermo restando l’obbligo di registrazione in termine fisso, infatti:

  • se la cessione è esente dall’Iva, sono dovute l’imposta proporzionale di registro (del 9%, ridotta al 2% per la prima casa), nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
  • se la cessione è imponibile all’Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

 

Tralasciando l’aspetto della detraibilità o meno dell’Iva per il cessionario, dunque, la tassazione con imposta di registro è più leggera. Bisogna poi ricordare che mentre ai fini Iva la base imponibile è il corrispettivo pattuito, ai fini dell’imposta di registro è il maggior importo fra il prezzo pattuito e il valore venale del bene, ma se l’acquirente è una persona fisica che acquista a titolo privato è possibile optare per il sistema prezzo-valore, ossia assumere quale base imponibile il valore catastale del fabbricato ed inibire così al fisco il potere di rettifica (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005).

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Diritto di abitazione casa pignorata. Come funziona?

Una casistica spesso ricorrente sugli immobili, è sulla presenza di un pignoramento sullo stesso e della possibilità da parte del proprietario (e debitore di una somma per il quale è scattato il pignoramento) di poter o meno abitarvi gratuitamente. Se da un lato, infatti, vi sono riferimenti ben precisi del codice civile che stabiliscono l’obbligo del pagamento di una somma da parte del debitore sull’immobile oggetto del pignoramento, da un altro lato vi sono anche delle recenti sentenze che stabiliscono diversamente.

Diritto di abitazione casa pignorata

In tema di pignoramento di undiritto di abitazione casa pignorata immobile, possiamo considerare in prima battuta il contenuto dell’articolo 2912 del codice civile, che definisce tale fase come primo avvio del procedimento di esecuzione forzata con un’azione di pignoramento che comprende accessori, pertinenze e frutti della cosa pignorata.

Secondo questo primo riferimento di legge, il pignoramento è esteso anche ad un bene come l’immobile e può prevedere la possibilità per il debitore di poter esercitare il diritto di abitazione  con il pagamento di una somma di un bene ormai non più suo.

Niente canone di locazione se autorizzato dal Giudice

Sul tema alquanto complesso del pignoramento dell’immobile e di eventuali diritti da parte del debitore, si sono poi pronunciate anche diverse sentenze, aggiungendo degli elementi discordanti su tale procedimento. La sentenza numero 2690 del 2014 del Tribunale di Taranto, ad esempio, prevede che nel caso di un pignoramento di un immobile di proprietà del debitore, non si è tenuti al pagamento di nessun canone di locazione per l’occupazione, laddove il tutto sia stato autorizzato dallo stesso Giudice.

Pignoramento immobile, utili chiarimenti in materia

In pratica, con questa nuova sentenza del Tribunale di Taranto, si pone una ulteriore precisazione rispetto a quanto indicato dal codice civile, stabilendo due importanti elementi:

  • Una tutela del creditore nel caso di canoni di locazione prima del pignoramento riscossi dal debitore e che rientrano nella fattispecie dei frutti dell’immobile pignorato.
  • Possibilità per il debitore di restare nell’immobile fino alla vendita coattiva del bene pignorato, laddove si tratti di abitazione principale.

Vi ricordiamo, infine, che per un pignoramento in ambito immobiliare, entra in gioco anche quanto definito dal codice civile, con le suddette modalità:

  • Notifica al debitore e trascrizione in forma scritta dei beni e dei diritti immobiliari da sottoporre a pignoramento (articolo 555 del codice civile).
  • Il creditore può avanzare una richiesta di pignoramento anche sui mobili presenti nell’immobile (articolo 556 del codice civile).
  • Il debitore può essere nominato custode dei beni pignorati, pertinenze e frutti (senza ottenere in cambio nessun compenso) ed essere il responsabile del corretto mantenimento degli stessi (articolo 559 del codice civile).
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