Sei un amministratore di condominio e devi aprire la partita iva? Continua a leggere perchè ti spiegherò cosa devi fare.

La figura dell’amministratore di condominio è disciplinata dagli articoli 1129 e seguenti del codice civile. La normativa prevede l’obbligo della figura dell’amministratore per gli immobili comprendenti più 4 appartamenti. La nomina dell’amministratore spetta ai condomini, in alcuni casi, per evitare ulteriori spese, gli stessi preferiscono agire come amministratori a turno. Ciò è possibile perché non esiste una legge che stabilisce le caratteristiche che deve avere un amministratore di condominio, mentre l’articolo 1130 del codice civile ne stabilisce gli obblighi.

Proprio la riforma dell’articolo 1130 avvenuta con la legge 220 del 2012, ha reso essenziale avere un amministratore professionista, in quanto oggi ha obblighi stringenti e agisce come sostituto d’imposta per il condominio, ad esempio nel caso in cui sia presente il portiere. Tra gli obblighi vi è quello di eseguire e far rispettare le deliberazioni del condominio, la riscossione delle quote condominiali, la compilazione del modello AC, questo comprende la catalogazione dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare. L’amministratore è tenuto a compilarne uno per ogni condominio amministrato e devono essere indicati i riferimenti catastali dell’immobile a cui il singolo modulo si riferisce. A fine anno l’amministratore deve presentare all’assemblea condominiale una rendicontazione dell’operato.

Amministratore di condominio e partita iva

Si è detto chpartita-iva-amministratore-di-condominioe il condominio può essere amministrato anche dai condomini, ma spesso, anche per evitare eccessive diatribe tra inquilini, si preferisce nominare un amministratore esterno e super partes, questo per poter operare deve aprire una partita IVA.

Chi vuole esercitare la professione di amministratore di condominio deve procurarsi un numero di partita IVA entro 30 giorni dall’inizio dell’attività, l’apertura è gratuita, ma è consigliato affidarsi ad un commercialista per evitare errori.
Dal punto di vista pratico deve essere utilizzato il modello AA9 disponibile gratuitamente presso le varie sedi territoriali dell’Agenzia delle Entrate, nella compilazione deve essere indicato il codice 68.32.00 corrispondente all’attività di “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.

I documenti correttamente compilati con allegata anche una copia di un documento di identità possono essere consegnati manualmente alla sede territoriale competente oppure è possibile eseguire le operazioni anche tramite web, direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ma in questo caso occorre essere in possesso di codice pin. In seguito all’apertura della partita IVA viene consegnato un codice di 11 cifre che identifica l’attività.
Non è tenuto ad aprire un’autonoma partita IVA chi già esercita un’attività professionale che ha tra le sue mansioni anche la gestione di enti, ad esempio un commercialista non deve aprire una partita IVA specifica per poter amministrare un condominio, ma si applica una variazione aggiungendo la nuova attività. Ovviamente vi è obbligo di fatturazione.

All’apertura della partita IVA corrisponde anche l’obbligo di iscrizione alla gestione separata INPS con versamento dei contribuiti pari ad una quota del reddito dichiarato.
L’amministratore di condominio è tenuto, come tutti gli altri professionisti con partita IVA alla tenuta delle scritture contabili, alla fatturazione, versamento dell’IVA periodica e dichiarazioni dei redditi, versamento IRAP (Imposta Regionale sulle Attività produttive), ciò tranne in alcuni casi.

Quale regime fiscale?

L’amministratore di condominio può accedere al regime forfettario se ne concorrono i requisiti. È prevista un’aliquota a forfait per l’imposta sostitutiva del 5%, la stessa può essere applicata solo ai professionisti che non superano i 30.000 euro di reddito annuo (50.000 per i commercianti).

Questo prevede che siano esonerati dal versamento dell’IVA e che siano esonerati anche da alcuni adempimenti burocratici come la registrazione delle fatture emesse e di quelle degli acquisti, la registrazione dei corrispettivi, tenuta dei registri e dichiarazione e comunicazione IVA annuale. Le fatture devono comunque essere numerate e conservate e i corrispettivi devono essere certificati. Nel regime forfettario inoltre non si applica l’IRAP.
Nel caso in cui non si rientri nei regimi dei minimi l’aliquota IVA è pari al 22% e si applica anche la ritenuta d’acconto del 20%, si provvederà poi con la denunzia dei redditi a verificare la necessità di versare ulteriori imposte o a ottenere un credito d’imposta.

Esercitare attività di amministratore di condominio senza partita IVA?

Solo in limitatissimi casi è possibile esercitare l’attività di amministratore di condominio senza necessità di aprire una partita IVA, ciò si verifica quando non vi è esercizio professionale dell’attività di amministratore di condominio.
Si ricade in questa definizione se si amministra un solo condominio e non si esercita altra attività di lavoro autonomo oppure quando si amministra un solo condominio e si esercita attività autonoma ma la stessa non prevede l’esercizio di attività di amministrazione di enti (ad esempio un medico). In questi due casi non vi è obbligo di emettere fattura, ma i redditi percepiti dall’amministrazione di quell’unico condominio devono essere dichiarati tra i redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente.

Se vuoi sapere di più contattami.

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